Megbolydulhat az ingatlanpiac a BYD autógyár miatt Szegeden – az jár jól, akinek építési telke van

Nem kérdés, hogy idén már növekednek a lakásárak a Napfény Városában is. Az általános keresletet megtámasztja az átszabott állami támogatási rendszer, de az új lakásokat várhatóan Szegeden is csak kevesen tudják vagy akarják megfizetni. Nyeregben lehetnek azok, akik egy legfeljebb 6-8 éve épült vagy az elmúlt pár évben felújított ingatlant szeretnének eladni – ez derült ki a Privátbankár legrisebb elemzéséből.

Mint kiemelték, egyelőre az látszik biztosnak, hogy hasonló folyamatok jöhetnek, mint más autógyári központokban, amelyekben erősen megnyomta a lakásárakat és a kereskedelmi ingatlanok árát is az, hogy odatelepültek a nagy gyártók, magukhoz vonzva első vagy második körös beszállítóikat. Szegeden tehát várhatóan most kezdődik az, ami Győrben majdnem 25, Kecskeméten 15, Debrecenben 4-5 évvel ezelőtt. Mindhárom városban ipari parkok, lakóparkok jelentek meg, egy-két szálloda is létesült és felfutott az üzletközpontok biznisze is. Közben az ezekhez kapcsolódó infrastruktúra (utak, csatornázás, áramellátás) is kiépült. 

NEM DÚSKÁLUNK AZ ÚJ ÉPÍTÉSŰ LAKÁSOKBAN

A lap szerint nemigen dúskál most a városunk új építésű lakásban, egy tavalyelőtt befejezett nagy projekten kívül alig indult el valami, a portálokon most csupán ötven ilyen otthon elérhető. A négyzetméterárak 950 ezer és 1,1 millió forint között vannak itt. A keresett újszerű, 50-70 négyzetméteres otthonoké pedig a 750-950 ezer forintos négyzetméterár-sávban. Érdekes, hogy a belváros szívében lévő körutak mentén a felújítottak ársávja is hasonló tartományt mutat, igaz, nagyok az eltérések attól függően, hogy közvetlenül a körutakra néz a lakás vagy a csendesebb belső oldalra.

AZ JÁR JÓL, AKINEK ÉPÍTÉSI TELKE VAN

Jó helyzetben van az, akinek most építési telke van Szegeden vagy jó infrastruktúrájú helyen birtokol akár lerobbant családi házat vagy lakást. Szinte biztos, hogy érdemes még tartogatni egy-két évig, ezek értéke ugyanis várhatóan felfelé veszi az irányt. Kiskundorozsma észak-keleti végein és Szeged észak-nyugati szélén lévő utcákhoz közeli telkek vannak a legjobb helyzetben ebből a szempontból. A legnagyobb hirdetési portálon most közel 300 építési telek vár új gazdára, egy átlagos 550-600 négyzetméteres földdarabot 20-50 millió forint között lehet megvenni.

Jelenleg mintegy 1800 eladó lakóingatlanból válogathatunk, ennek háromnegyede tégla, alig 400 a panel. Családi házból is több mint 700 van, ezek többsége a külső kerületekben vagy a csatolt övezetekben, például Kiskundorozsmán vagy Szőregen kelletti magát. Ötödrészük felújított vagy újszerű, ezek nagyobb eséllyel indulnak a versenyben, mint a korszerűtlen, energiafaló társaik.

INFRASTRUKTÚRA FEJLESZTÉS

A lap szerint közvetve értéknövelő a legtöbb ingatlan szempontjából, hogy az önkormányzat tavaly is folytatta az infrastruktúra fejlesztését és felújítását. Víz- és csatornaberuházásokra 3 milliárd, a lézerközponthoz vezető út építésére 1,5 milliárd forintot, további 728 millió forintot pedig két idősotthon korszerűsítésére költöttek. A Tisza Szeged főutcája projekt első ütemeként 200 millió forintból elkezdték a rakpart rekonstrukcióját. Városrészi felújításokra félmilliárd, utak és járdák rekonstrukciójára 1,123 milliárd, a villamospálya javítására 155 millió forintot fordítottak. Elkezdődött a Szegedi Tudományegyetem (SZTE) több épületének energetikai korszerűsítése.

Mindezek mellett a kiskereskedelmi ingatlanpiac is bővülhet. Három éve teljesen megújult a Szeged Plaza, várható, hogy a már meglévő bevásárlóparkok bővülnek vagy cserélődni fognak ott a bérlők. A diszkontáruházak a lakóparkok környezetében gyarapíthatják a hálózatukat.

SZÁMOS SZEMPONTOT VESZNEK FIGYELEMBE

A lap megjegyzi, hogy a lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: ha kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat.