Méregdrága lett Szegeden lakni: már az egymillió forintos négyzetméterár sem számít ritkának

Az elmúlt években soha nem látott mértékben drágultak a lakóingatlanok Szegeden: több lakástípus esetében már az egymillió forintos négyzetméterár sem számít kivételesnek; a kereslet azonban egyre nehezebben tart lépést az elszálló árakkal. A BYD beruházása, az állami otthonteremtési programok – különösen az Otthon Start Program –, valamint a szűk lakáskínálat egyaránt hozzájárultak az árrobbanáshoz. Úgy tűnik azonban, hogy a piac fordulóponthoz érkezett, s a megfizethetőség vált a legnagyobb kihívássá.

Úgy látszik, Szeged lakóingatlan-piaca fordulóponthoz érkezett: az új építésű lakások ára emelkedett, az értékesítési idők pedig meghosszabbodtak. Ráadásul a gazdasági növekedés magával hozza a munkaerő lakhatásának kérdését; ennek következtében a következő években kulcsszerepe lehet a bérlakásfejlesztéseknek, kollégiumi beruházásoknak és rozsdaövezeti területek újrahasznosításának.

A LEGNAGYOBB KIHÍVÁS A MEGFIZETHETŐSÉG

„A lakóingatlan-piacon egyre hangsúlyosabb kérdéssé válik a megfizethetőség”

– idézi a Portfolio a CBRE legfrissebb, a helyi piacot górcső alá vevő elemzését.

„Az új építésű lakások árszintje jelentősen emelkedett, miközben a hosszabb értékesítési időszakok és a kereslet lassulása arra utalnak, hogy a piac új egyensúlyt keresű”

– idézi a Portfolio Kenyeres Anitát, a CBRE szegedi irodájának vezetőjét.

SZÁGULDÓ LAKÁSÁRAK

A Portfolio részletes elemzése szerint: 2015 és 2025 között a dél-alföldi megyeszékhelyeken – Szegedet is beleértve – az átlagos használt lakások négyzetméterára 160 ezerről 703 ezer forintra emelkedett, ami 339 százalékos drágulást, vagyis több mint négyszeres árszintet jelent. Ez a növekedés erősebb volt az országos átlagnál, ahol ugyanezen időszakban 175 ezerről 623 ezer forintra nőtt az átlagár, ami 256 százalékos emelkedésnek felel meg. Budapesttel összevetve jelentős az árkülönbség, de a fővárosi növekedést is előzi Szeged: Budapesten ebben az időszakban 290 ezerről 1,19 millió forintra emelkedett az átlagos négyzetméterár, ami 310 százalékos drágulás.

ÚJ ÉPÍTÉSŰ LAKÁSOK PIACA

Az új építésű lakások piacán is hasonló volt a trend: a Dél-Alföld megyeszékhelyei 2015 és 2025 között az országos átlagnál és Budapestnél is valamivel erősebb relatív drágulást mutattak: az átlagos négyzetméterár 248 ezerről 1,085 millió forintra nőtt, ami 338 százalékos emelkedést jelent. Ugyanezen időszakban az országos átlag 322 ezerről 1,303 millió forintra emelkedett, vagyis 305 százalékkal nőtt, míg Budapesten 398 ezerről 1,626 millió forintra ugrott az árszint, ami 309 százalékos drágulásnak felel meg – részletezi a Portfolio.

A szegedi használt lakások medián négyzetméterárai az ingatlan.com adatai alapján vizsgált, 2021 és 2026 közötti időszakban minden ingatlantípusban jelentősen emelkedtek, több kategóriában pedig bőven megduplázódtak. Összességében idén júniusra a szegedi használt lakóingatlanok többsége megközelítette, vagy át is lépte az egymillió forintos négyzetméterár-szintet.

• A legmagasabb medián ár a téglaépítésű lakásoknál alakult ki 1,06 millió forinttal,
• ezt követték az ikerházak 966 ezer,
• a panelek 945 ezer,
• a családi házak 900 ezer, majd
• a sorházak 884 ezer forintos négyzetméterárral.

LÁTVÁNYOS FELZÁRKÓZÁS A PANELPIACON

A számok alapján a panelpiac látványos felzárkózáson ment keresztül: míg 2021-ben még az egyik legolcsóbb kategóriának számított, júniusra már szinte az ikerházak árszintjét közelítette – írja a Portfolio.

A Portfolió elemzése szerint a legnagyobb drágulás a panelek piacán történt: a 2021-es 409 ezer forintos medián négyzetméterár 2026-ra 945 ezer forintra nőtt, ami 131 százalékos emelkedést jelent. Szintén kiugró volt a családi házak drágulása, ahol 413 ezerről 900 ezer forintra nőtt a medián ár, ez 118 százalékos növekedésnek felel meg. A téglaépítésű lakásoknál 507 ezerről 1,06 millió forintra emelkedett a négyzetméterár, vagyis 109 százalékos volt az elmozdulás. Ennél mérsékeltebb, de így is jelentős áremelkedés látszik a sorházaknál, ahol 473 ezerről 884 ezer forintra nőtt az ár, ami 87 százalékos drágulás, míg az ikerházaknál 562 ezerről 966 ezer forintra emelkedett a medián négyzetméterár, ez 72 százalékos növekedést jelent.

ÚJ LAKÁSOK NÉGYZETMÉTERÁRAI

2021 és 2026 júniusa között a szegedi új lakások medián négyzetméterárai szintén minden vizsgált kategóriában emelkedtek, az elmozdulás mértéke itt is jelentősen eltért az egyes ingatlantípusok között.

• A legnagyobb drágulás a téglaépítésű új lakásoknál történt: a medián négyzetméterár 624 ezerről 1,39 millió forintra nőtt, ami 122,4 százalékos emelkedésnek felel meg.

Vagyis ebben a kategóriában az árszint több mint megduplázódott a vizsgált időszakban.

• Szintén erős volt a drágulás az új családi házaknál, ahol 592 ezerről 1,141 millió forintra emelkedett a medián négyzetméterár, ez 92,7 százalékos növekedést jelent.
• Az ikerházaknál ennél mérsékeltebb, de így is jelentős, 68,9 százalékos áremelkedés látszik: a 2021-es 549 ezer forintos medián négyzetméterár 2026 eddigi részére 927 ezer forintra nőtt.
• A legkisebb elmozdulás a sorházaknál volt, ahol 713 ezerről 1,006 millió forintra emelkedett az ár, ami 41,1 százalékos növekedés.

Ebben a kategóriában ugyanakkor az idősor erősen hullámzó: a medián ár 2023-ban még 1,162 millió forinton tetőzött, majd 2025-re 738 ezer forintra esett vissza, 2026-ban pedig ismét egymillió forint fölé kapaszkodott – részletezi a lap.

A HELYI INGATLANKÖZVETÍTŐK VÉLEMÉNYE

A szegedi ingatlanpiaccal kapcsolatban a Portfolio megkeresett két helyi ingatlanost is, akik testközelből tapasztalják nap mint nap a fentieket: beszámolójuk alapján a korábbi erőteljes drágulás után egy jóval óvatosabb, korrekciós szakasz rajzolódik ki. Német Máté, a Városi Ingatlaniroda szakértője szerint a vásárlóerő több szegmensben elérte a határait: a vevők a hitellehetőségek ellenére sem tudják megfizetni a tulajdonosok által elvárt árakat, ami az adásvételek számának mérséklődéséhez és a fejlesztői bizonytalanság erősödéséhez vezetett. Tihanyi Gabriella, a Kulcs Ingatlan képviselője ugyanakkor már élénkülő érdeklődést és több lakásbemutatást lát, de szerinte a piacot továbbra is jelentős túlárazottság jellemzi, különösen a panelek és a garzonok esetében.

Mindkét szakértő kiemelte, hogy a BYD szegedi beruházása erős várakozásokat keltett a piacon, de ezek egyelőre inkább az árakban és a bérleti keresletben jelentek meg, nem pedig tömeges vásárlói roham formájában.

KORREKCIÓS FÁZISBA LÉPETT A PIAC

A korábbi intenzív áremelkedést követően korrekciós fázis kezdődött, amely az adásvételek számának mérséklődésével és a fejlesztői bizonytalanság növekedésével jár – derült ki a Városi Ingatlaniroda szakértője, Német Máté beszámolójából. Az értékesítő szerint a vásárlóerő elért egy olyan korlátot, ahol a tulajdonosok által elvárt árakat a vevők a hitellehetőségek ellenére sem tudják már megfizetni.

A piac jelentős túlárazottságával – különösen ami a panellakásokat és a garzonokat illeti – egyetért a helyi, bár nemrég óta működő, de igen aktív Kulcs Ingatlan közvetítőiroda képviselője, Tihanyi Gabriella. A közelgő egyetemi szezon előtt a garzonlakások iránti kereslet is megugrott, ám az árak itt is elérték a lélektani határt: példaként említett egy 1970-es években épült, 35 négyzetméteres garzonlakás, amelyet a tulajdonosa 41-42 millió forintért hirdetett meg, ami több mint 1,1 millió forintos négyzetméterárat jelent.

Tapasztalata szerint a BYD  szegedi megjelenése komoly várakozásokat keltett a piacon, és bár sok tulajdonos emiatt kivár az eladással vagy tartja a magas árakat, a közvetítők szerint egyelőre nem látni tömeges külföldi vásárlói megkereséseket. A gyár érkezése elsősorban a bérleti piacon érezteti hatását, főként a vállalat vezetőinek bérleménykeresése révén.

MÁS RÉGIÓKBAN IS ÉREZHETŐ A DRÁGULÁS

Területi alapon a kínai autógyár telephelye melletti Béketelep régiójában drágultak meg jelentősen az ingatlanok, ezzel szemben a Tisza túloldalán fekvő Újszegeden és a belvárosban más típusú, polgári és új építésű ingatlanok dominálnak – tette hozzá Tihanyi. Újszeged bizonyos részei – köztük az elmúlt 4-5 évben beépült két új lakópark – számítanak a leginkább felülértékeltnek, míg Alsóváros a régebbi beépítettsége ellenére is hagyományosan keresett, drága városrész maradt – ez már Német tapasztalata.

KIKÖLTÖZÉSI HULLÁM TAPASZTALHATÓ

A magas belvárosi árak miatt ugyanakkor felerősödött a kiköltözési hullám a Szeged környéki agglomerációba. Sokan értékesítik városi lakásukat, hogy a kapott összegből, valamint megtakarításaikból és kamattámogatott hitelekből családi házat vásároljanak a várostól 5-10 kilométerre fekvő településeken. Az agglomerációban Deszk az egyik legnépszerűbb célpont, ahol egy 94 telekből álló lakópark másfél év alatt teljesen elkelt, és jelenleg is több mint 30 családi ház áll itt építés alatt. Hasonlóan dinamikus fejlődés jellemezte az elmúlt tíz évben Algyőt, valamint a Szegeddel szinte már összeépült Szentmihályt és Gyálarétet valamint Szőreget is.

A távolabbi települések közül a fejlett infrastruktúrával rendelkező Makó, valamint Mórahalom is vonzó alternatívává vált az ingázók számára, különösen a kötetlen munkaidőben dolgozók körében, akik el tudják kerülni a reggeli csúcsforgalmat. Tihanyi kiemelte, hogy a közeli Hódmezővásárhelyről a tram-train összeköttetés révén 20 perc alatt elérhető Szeged központja, míg Makóról az autópályán 20-25 perc alatt be lehet jutni a városba: ezeken a településeken ráadásul sokszor tisztább környezet és nyitottabb lakosság várja a vásárlókat.

NEM JÓK A KILÁTÁSOK

Német elmondása alapján a kilátások borúsak: a CSOK Plusz és a 3 százalékos, kamattámogatott hitelek jelenleg már nem adnak akkora lendületet a piacnak, mint a korábbi állami támogatások, így a kivitelezők és a beszállítók körében is növekszik a bizonytalanság.

„A kivitelezők és a nagykereskedelmi beszállítók körében is érezhető az aggodalom; az építőanyag-forgalom a korábbi szintek 50-60%-ra esett vissza, majdnem felére esett a kamionok száma a szállítmányokkal”

– mondta kérdésünkre a szakember. Német szerint a jelenlegi helyzetben az önkormányzati telekprogramok jelenthetnek például megoldást a betelepülés ösztönzésére. Jó példa erre Mórahalom, ahol a helyi önkormányzat pályázati úton, bár szigorú feltételek mellett, de bőven a piaci ár alatt értékesített belterületi építési telkeket. Míg Mórahalmon egy ilyen telek 2-5 millió forint közötti összegért megvásárolható volt, addig a Szegedhez közelebbi településeken a telekárak ennek az ötszörösét is elérik. Szegeden egyébként 50 millió Ft körül találhatóak meghirdetett telkek, ráadásul előfordul, hogy ekkora összegért még bontandó ház is található rajtuk.

Forrás: Portfolio