Egy szegedi kisvállalkozó kálváriájáról számoltunk be a napokban a “Két tűz között a szegedi kisvállalkozók” című írásunkban. A szegedi hölgy az egyik bevásárlóközpontban bérel egy üzletet, vásárlók nincsenek, viszont nem engedik, hogy bezárjon. Vajon kínál-e, és ha igen, akkor milyen megoldást erre a jog? Egy szegedi ügyvédet kérdeztünk erről.
A hölgynek a bérleti szerződésben foglaltak szerinti bérleti díjat, a járvány-helyzetre való tekintettel is rendeznie kell. Sőt, kénytelen nyitva lenni – úgy, hogy az egész üzletsoron senki más nincs nyitva – ellenkező esetben büntetést is kell fizetnie. Erről beszélt a Szeged365-nek egy szegedi bevásárlóközpontban üzlethelyiséggel rendelkező szegedi kisvállalkozó:
A járványhelyzet nehéz helyzetbe hozta a vállalkozókat is. Szegeden Botka László polgármester március végén jelentette be, hogy azon szegedi vendéglátó helyeknek, cégeknek, kereskedelmi egységeknek, üzleteknek, amelyek önkormányzati bérleményként működnek és az IKV felé igazoltan március végéig bezárnak, április 1-től nem kell bérleti díjat fizetniük. A bevásárlóközpontokban lévő üzlethelyiségekre ez nem érvényes, mivel sem a bérlő, sem a bérbeadó nem az IKV-tól bérli a helyiséget.
Kérdés tehát, milyen megoldást kínál a jog az olvasónk által felvetett problémára? A helyzet nem egyszerű, hiszen hasonló méretű vis maior helyzetre nehezen lehet felkészülni.
Dr. Imre Márton szegedi ügyvédet kérdeztük:
“A megjelent cikkben szereplő kisvállalkozót érintő kérdés kétségtelenül akut problémát jelent és nemcsak a bérlők, de álláspontom szerint a bérbeadók számára is. Értelemszerűen itt most kizárólag a nem lakás céljára szolgáló bérleményekről van szó. A jelenleg hatályos jogszabályi rendelkezések nem rendezik ezt a rendkívüli helyzetben kialakult állapotot, legalábbis nem úgy, ahogy azt a laikus jogkeresők a jelen helyzetben elvárnák és igazságosnak éreznék.
Nincs tehát általánosságban alkalmazható jolly joker szabály. Ismerem az interneten futótűzként terjedő hivatkozást, miszerint a bérlőnek a járványhelyzet alatt elegendő arra hivatkozni, hogy Arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár. (Ptk. 6:636. § (2) bekezdésére). A Ptk. bérleti díjra vonatkozó különös szabálya álláspontom szerint önmagában és általánosságban nem lehet hivatkozási alap, ezért jelenleg egyik bérlőnek sem javaslom, hogy erre hivatkozással egyoldalúan megtagadja a bérleti díj fizetését.”
A szegedi ügyvéd így folytatta:
“A kijárási korlátozásról szóló kormányrendelet nem írja elő sem teljesen, sem részlegesen a napi fogyasztási cikket nem árusító üzletek kötelező bezárását. A bérlő, illetve alkalmazottai tartózkodhatnak a bérleményben, azt használhatják és egyébiránt jellemzően más célra is, mint például áru raktározására is használják. A bérlemény a rendeltetésszerű használatra továbbra is alkalmas, a bérlő azt tehát használhatja, illetve azt birtokolja, ezért a bérleti díjat köteles megfizetni annak ellenére, hogy a saját helyzete, üzleti lehetőségei, gazdasági helyzete miatt gyakorlatilag nincs betérő vevője. Fontos ugyanakkor hangsúlyozni, hogy minden esetet egyedileg kell vizsgálni és külön szem előtt kell tartani a felek között létrejött szerződés rendelkezéseit.
Jelenleg a megoldást abban látom, amit a Két tűz között a szegedi kisvállalkozók című cikk is tartalmaz. A világjárvány valóban az együttműködés ideje kell, hogy legyen. A szerződő feleknek ebben a helyzetben közösen kell megoldást találniuk, mert mindaddig, amíg jogszabályi szinten nem születik erre megoldás, addig mind a bérbeadó, mind a bérlő gazdasági érdeke az kell, hogy legyen, hogy a helyzetet egymás között méltányos megállapodás formájában rendezzék. Nem vagyok gazdasági szakember, de úgy gondolom, hogy a bérbeadók is sokkal kedvezőbb helyzetben lesznek akkor, amikor egy hálás bérlővel kezdik majd újra a gazdasági működést és nem egy üres bérleménnyel várnak új bérlőre.
A hatályos jogszabályi rendelkezések természetesen nem hagyják szabályozatlanul a világjárványnak a szerződéses jogviszonyokra gyakorolt hatását, így ebben a körben hosszabban lehetne értekezni akár a vis maior, akár a lehetetlenülés szabályairól, de ebben az esetben már nem a bérleti jogviszony megmentése a kérdés a felek között, hanem a károk és a megszűnt jogviszonyból eredő igények elszámolása.”
Kérdéseinkkel megkerestünk bevásárlóközpontokat is. Amint válaszaik megérkeznek, azokat is haladéktalanul megírjuk.
